ENTENDA O QUE É FRAÇÃO IDEAL E COMO ELA É CALCULADA

Pela Lei 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.), no artigo 32 (letra “i”), a fração ideal está prevista como:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

Então, para entender melhor o que é fração ideal e quais são os critérios para o seu cálculo, primeiramente precisamos analisar o que significa a "unidade autônoma". 😊

De acordo com o conceito atual de mercado, é uma propriedade exclusiva com saída para via pública diretamente ou por processo de passagem comum, vinculada a uma fração ideal.

Todos os apartamentos, salas, lojas, vagas de garagem autônomas, têm pela Lei duas frações ideais. Uma quando raciocinamos com a área, ou pelo método da área, e outra quando raciocinamos pelo valor, ou pelo método do valor (que varia com a localização da unidade autônoma e é estabelecido na fase de venda).

“A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.” (Lei 4.591/64, art. 1º, § 2º).

Existe uma minoria no país que entende ser a fração ideal apenas pelo método do valor a única justa. Isso é possível, sim. Porém, só não vale considerá-la para ratear a taxa de condomínio, pois taxa de condomínio nada mais é que o rateio das despesas ordinárias do dia a dia entre as unidades, que nada tem a ver com área, nem com o valor.

Então, a grande maioria hoje adota o sistema misto, ou seja, as duas frações ideais. E, para não existir a possibilidade de confusão, o Mercado Nacional convencionou escrever a fração ideal pelo método do valor em reais, e a outra em centésimos de milésimos.

Mas afinal, como é calculada a fração ideal?

As regras para a realização do cálculo da Fração Ideal fazem parte da norma ABNT de nº 12.721/2005, especificada com o nome de “Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios”. A ABNT utiliza a seguinte definição de Fração Ideal:

 “3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.”

Assim, a fração ideal é o cálculo da parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno do condomínio proporcional à unidade individual de cada condômino. Ou seja, geralmente é composta de uma parte comum e uma parte privativa.

A fórmula utilizada para se chegar no valor exato está contida na norma da ABNT de nº 12.721/2005, conforme descrito a seguir:

FI = (Ater x Aund)/ At und

Sendo:

• Fração Ideal da unidade = FI

• Área total do terreno = Ater

• Área da Unidade Residencial em questão = Aund

• Área total construída das unidades = At und

Segundo o inciso I do Art. 1.336 do Código Civil a taxa de condomínio cobrada mensalmente deve ser baseada na fração ideal. Como regra geral, o cálculo do valor da contribuição é realizado somando as despesas de todo o condomínio e dividindo pela fração ideal da unidade do condômino.

Lembramos que a fração ideal de cada imóvel, em relação ao todo do terreno, deve constar na convenção do condomínio, além do memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme previsão da Lei 4.591/64.

Ainda ficou alguma dúvida sobre esse assunto? Deixe aqui nos comentários que tentaremos esclarecer da melhor forma possível. 😊

Este post foi escrito por Juliane Louyse Bortoncello e publicado originalmente aqui.

Nota: O objetivo deste artigo é meramente informativo.